バルコニー・専用庭は誰のもの？「専用使用」と費用負担が分かる｜標準管理規約第14条【YouTube解説】
（バルコニー等の専用使用権） 第14条 区分所有者は、別表第４に掲げるバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面する庭及び屋上テラス（以下この条、第21条第１項及び別表第４において「バルコニー等」という。）について、同表に掲げるとおり、専用使用権を有することを承認する。 ２ 一階に面する庭について専用使用権を有している者は、別に定めるところにより、管理組合に専用使用料を納入しなければならない。 ３ 区分所有者から専有部分の貸与を受けた者は、その区分所有者が専用使用権を有しているバルコニー等を使用することができる。
マンションのバルコニーや専用庭は、各住戸に付属しているように見えますが、実際には共用部分です。しかし、特定の住戸の区分所有者だけが使用できる「専用使用権」が認められています。標準管理規約第14条では、この専用使用権についてルールを定めています。
第1項｜バルコニーや専用庭の専用使用権とは？ ✅バルコニーや玄関扉、窓枠、窓ガラスなどは共用部分。 ✅しかし、規約で定めることで特定の区分所有者が使用できる。 ✅使い方には管理規約や管理組合のルールが適用される。例えば、バルコニーに物置を置いたり、喫煙をしたりする場合、管理規約で制限がある場合があります。トラブルを避けるためにも、「共用部分だけど専用使用権がある」という特性を理解し、管理規約を確認することが重要です。
マンション管理規約「別表第4」とは？バルコニー等の専用使用権を解説 専用使用できる部分の種類一覧｜バルコニー・専用庭・ルーフバルコニーなど✅バルコニー：いわゆるベランダと言われるものです。基本的には各住戸についています。 ✅玄関扉：玄関の扉も専用使用部分として位置づけられます。 ✅窓枠・窓ガラス：窓枠、窓ガラス一体が専用使用部分です。 ✅1階に面する庭：いわゆる専用庭と言われる部分です。1階の住戸には敷地内に設置されているマンションもあります。 ✅屋上テラス：いわゆるルーフバルコニーと言われる部分です。その下には住戸があることがあります。
専用使用権を持つのは誰？ただし、これらはあくまで「専用使用権」であり、「所有権」ではないため、管理組合のルールを遵守する必要があります。
第2項｜専用庭の使用料は誰が払う？✅専用庭の使用者（1階住戸の区分所有者など）は、管理組合に使用料を支払う義務がある。 ✅使用料の金額や支払い方法は、管理規約や使用細則、総会決議で定める。 ✅専用庭の維持管理（草刈り・清掃など）も区分所有者が行うことが多い。
例えば、あるマンションでは「専用庭の使用料は月額1,000円」と定めているケースもあります。専用庭の管理費用を負担する形となるため、購入前や引っ越し前に、管理規約や使用細則を通じて、使用料の有無を確認しておく必要があるでしょう。
第3項｜マンションを貸すとき、専用使用権はどうなる？✅賃借人（借主）もバルコニー等の使用が可能（区分所有者と同様）。 ✅ただし、専用使用権のルールは管理規約に基づくため、借主も従う必要がある。 ✅区分所有者が賃貸する際には、借主に管理規約や使用細則、さらには総会決議事項を説明しておくことが重要。
例えば、マンションによっては「バルコニーでの喫煙は禁止」「エアコンの室外機は指定の位置に設置」などのルールがあります。借主が知らずに違反してしまうと、管理組合とのトラブルにつながるため、貸主（区分所有者）は事前にルールを説明することが望ましいです。
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バルコニーや専用庭は「共用部分」？管理規約上の位置づけ ① バルコニー等については、専有部分と一体として取り扱うのが妥当であるため、専用使用権について定めたものである。そこで、専有部分（自分の部屋）と一体として使うことを前提に「専用使用権」を認めるルールが定められています。つまり、「自分専用のものではないが、実際には自分だけが使える」という位置づけになっています。
✅バルコニー等は共用部分であり、管理組合のルールが適用される（勝手にリフォームや変更はできない） ✅専有部分と一体で使えるため、特定の住戸に専用使用権が割り当てられている ✅管理組合がルールを定め、専用使用権の範囲を明確にすることが重要
【規約解説】敷地や共用部分等の管理・費用負担のルールを細かく紹介【令和8年マンション法改正対応済】 yokohama-mankan.com 専用使用権は「完全な権利」ではない？管理のために立ち入り可能なケース 専用使用権は「自分専用に使える権利」ですが、完全に自由に使えるわけではありません。なぜなら、専用使用部分は建物全体の共用部分の一部だからです。 そのため、以下のような制限があります。 🔹 通常の使い方を守ることが必要 ✅バルコニー内で避難経路をふさがない ✅玄関扉・窓の外観を変更しない ✅専用庭を物置や駐車スペースにしない 🔹 管理のために立ち入りが必要な場合がある ✅大規模修繕の際には、バルコニーの足場設置や塗装作業のために一時的に使われる ✅玄関扉や窓の修理で、管理組合がチェックを行うことがある 🔹 具体的なルールは「使用細則」で定められる ✅「工作物設置の禁止」（サンルームの設置、物置の設置など） ✅「外観変更の禁止」（派手なシールを窓に貼る、玄関扉を好きな色に塗るなど）専用使用部分は共用部分であり、管理組合の許可なしに勝手に改造できないことを理解しておくことが大切です。
【規約解説】理事長はマンション内の必要箇所への立入りが許される？【令和8年マンション法改正対応済】 yokohama-mankan.com バルコニーや屋上テラスの専用使用料｜徴収基準と負担者のルール ③ バルコニー及び屋上テラスが全ての住戸に附属しているのではない場合には、別途専用使用料の徴収について規定することもできる。 専用使用料の考え方 ✅専用庭のある住戸だけが庭を利用できる→公平性を考え、利用者が管理組合に費用を払う仕組みにする ✅屋上テラスが最上階の住戸のみ使える→特別な権利なので、使用料を設定する実際には、専用使用料の有無や金額は管理規約や使用細則で定めるため、マンションごとに異なります。 また、専用使用料は修繕費用や共用部分の維持管理に充てられるため、管理組合の運営上も重要なポイントとなります。
管理組合・区分所有者が知っておくべき「バルコニー等の専用使用権」の注意点
バルコニーや専用庭は自由に使えない？専用使用権の制約 パイプスペースも専用使用権の対象？管理規約での取り扱い何か物を置いたことによって、配管が劣化するなどが無いように、管理規約や使用細則を確認することが必要です。
理事長や修繕委員が立ち入り可能？専用使用部分への管理組合の関与そのため、バルコニーやルーフバルコニーの確認のために、理事長や修繕委員、さらには理事長が委任した工事業者や管理会社が立ち入ることがあります。
【規約解説】理事長はマンション内の必要箇所への立入りが許される？【令和8年マンション法改正対応済】 yokohama-mankan.com バルコニーの故障・劣化時、修繕費は誰が負担する？その場合は、区分所有者の責任と費用負担で実施することができるという定めがマンション標準管理規約第22条にあります。
【規約解説】管理組合と区分所有者共に確認したい窓ガラス改修ルール yokohama-mankan.com バルコニーの改修・変更は可能？管理組合のルールを確認とりわけ、これまでドアや窓サッシ等、交換をしたことがない高経年マンションにおいては、メーカーも在庫を持ち合わせていないのが一般的です。
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特に、 ✅ 使用方法の制限（物置の設置・喫煙・外観変更など） ✅ 管理組合によるメンテナンス時の立ち入り ✅ 専用庭や屋上テラスの使用料の発生
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マンション管理士・1級ファイナンシャル・プランニング技能士 古市 守マンション管理全般に精通し、管理規約変更、管理会社変更、管理計画認定制度の審査、修繕積立金の見直し、自治体相談員、コラムの執筆など、管理組合のアドバイザーとして幅広く活動。 また、上場企業やスタートアップ・ベンチャー企業のCFOや財務経理部長経験から、経営・財務経理分野にも精通。コンサルティング会社経営の傍ら、経営・財務経理視点を活かし、マンション管理の実践的サポートを行う。 古市 守の著者紹介ページはこちら
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