住宅ローン「20年ぶり高金利」の衝撃…変動8割が直面する「2029年ショック」
●この記事のポイント 2026年2月、三菱UFJ・三井住友・みずほのメガバンクが住宅ローン固定金利を20年ぶりの高水準へ引き上げた。利用者の約8割が選ぶ変動金利も、日銀の利上げ局面入りで上昇圧力が強まっている。本記事では、変動金利の「5年ルール・125％ルール」が生む“2029年リスク”を解説。借入残高4,500万円・残30年・変動0.45％のモデル試算では、今後0.25％刻みで6回（計1.5％）利上げが行われた場合、固定1.8％への借り換え（諸費用約100万円込み）が総支払額で逆転する境界線となる。住宅ローンを「負債のポートフォリオ管理」として再定義する視点を提示する。
- メガバンク一斉利上げの背景――なぜ「今」なのか
- 「5年ルール」が覆い隠す2029年のリスク
- 損得が逆転する「利上げ回数」の境界線
- 借り換え判断の3つの視点
- 住宅ローンは「負債のポートフォリオ管理」
メガバンク一斉利上げの背景――なぜ「今」なのか
「5年ルール」が覆い隠す2029年のリスク
損得が逆転する「利上げ回数」の境界線
【前提条件】 ・借入残高：4,500万円 ・残期間：30年 ・現在の変動金利：0.45％ ・固定金利（借り換え）：1.80％ ・借り換え諸費用：約100万円
借り換え判断の3つの視点
1. 残期間と残高 残期間が短い、あるいは残高が小さい場合、金利上昇の影響は限定的だ。手数料負担の方が重くなるケースも多い。
2. キャッシュフロー耐性 金利2％時に月2～3万円増えても生活が破綻しないか。教育費ピークと重なる世帯は要注意だ。
3. 団信の再審査 借り換えには健康審査が伴う。将来の持病リスクを考えれば、保障内容を見直す機会にもなり得る。
住宅ローンは「負債のポートフォリオ管理」
公開：2026.02.15 05:55企業ニュース
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